блог
 
   
Развитие Бизнеса > Начинаете бизнес? > Помещение для офиса

Первый офис

Сергей Жарков
Ведомости, 5 февраля 2002

Один из первых вопросов, с которым сталкивается человек, начинающий собственный бизнес, - это аренда офиса. В последнее время задача осложняется еще и тем, что доля незанятых помещений практически всех категорий снизилась до минимума.

Человек, начинающий собственное дело, редко располагает финансовыми возможностями, чтобы сразу открыть офис в комплексе класса А, например в "Дукат Плазе", что на улице Гашека, комплексах на Кадашевской набережной, бизнес-центре на улице Тимура Фрунзе, 24, или офисно-торговом комплексе на Сухаревской площади. Большинству это и не нужно. Исключение составляют юридические или консультационные компании. В сервисном бизнесе такого рода очень важно первое впечатление, которое складывается у потенциального клиента. В таком случае стоит найти хотя бы небольшое помещение в одном из крупных комплексов класса А или В. На первых порах достаточно будет кабинета на двоих с партнером и приемной.

Правда, сейчас это не так уж просто. К концу прошлого года показатель незанятых площадей класса А и В снизился в среднем до 5%.

Максим Жуликов, ведущий эксперт департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty, охарактеризовал нынешний дефицит помещений класса А как "значительный", а нехватку бизнес-центров класса В назвал "катастрофической". По его данным, доля незанятых офисных площадей категории А1 сократилась с 13% в начале 2001 г. до 4% в IV квартале, в сегменте А2 падение еще более значительное - с 24% до 6%. В классе В, по данным Colliers International, сейчас всего 3% незанятых площадей. Практически никто не сдает площади в субаренду, что было широко распространено после кризиса 1998 г.

Информацию о пустующих площадях класса А и В можно получить в компаниях, которые занимаются управлением комплексов. Обычно это международные компании или фирмы с иностранным участием, ассоциированные с международными. Они могут представлять интересы владельцев здания (landlord representation) и получать вознаграждение с них или арендаторов (tenant representation) , тогда размер их комиссии зависит от условий заключения договора.

Если клиент одновременно обращается в несколько агентств с заявкой на поиск помещения, то стоимость услуг равна месячной арендной плате. Если он проводит тендер среди агентств, то с победителем заключается эксклюзивный договор и минимальная стоимость услуг составляет в среднем $30 за 1 кв. м.

Российские агентства недвижимости, чаще работающие с помещениями класса С и D, также традиционно берут комиссию в размере месячной арендной ставки - это 8,3% годовой арендной платы. Сейчас в связи с резким удорожанием офисов некоторые фирмы идут на снижение своего вознаграждения до 5% годовой ставки (примерно 70% месячного платежа) , но крупные компании пока удерживают прежнюю планку.

Помещения в бывших НИИ (класс С) обычно пользуются большой популярностью. Недостаток отделки в них компенсируется удобным местоположением и относительно невысокой ценой. Снять помещения в них вполне можно, не пользуясь услугами риэлторов, - достаточно открыть телефонный справочник Москвы, наметить подходящие районы и начать методично обзванивать расположенные там институты. Но перед заключением договора аренды лучше посоветоваться со специалистами по недвижимости - в каждом конкретном случае могут обнаружиться свои подводные камни. Проблемы возникают в связи с определением доли оплаты коммунальных услуг, пользованием телефонными линиями, доступом в помещение в вечернее и ночное время и т. д. Представьте: уезжаете в командировку в Санкт-Петербург, заезжаете за документами перед поездом, а дверь закрыта на засов.

На муниципальные площади начинающему предпринимателю рассчитывать не приходится, если, конечно, идти законным путем, - они давно разобраны. Причем в центре предлагаются практически только подвальные и полуподвальные помещения, требующие серьезных вложений, чтобы привести их в порядок. Правда, и арендная плата грошовая. Средняя ставка арендной платы на муниципальные нежилые помещения в Москве - 700 руб. ($23) за 1 кв. м в год. После введения со II квартала 2002 г. одобренной правительством Москвы новой методики расчета арендной платы она повысится до 950 - 1000 руб. ($31 - 33) за 1 кв. м в год. Для каждой категории предприятий-арендаторов применяются индивидуальные повышающие коэффициенты, но обычно они не превышают 1,8 - 2.

По мнению начальника отдела нежилых помещений агентства "Миэль" Ирины Глива, очень интересны выставляемые на торги первые этажи точечных новостроек. Их можно не только арендовать, но и выкупить в собственность. Правда, сейчас строивший и продававший их Департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС) правительства Москвы получил право сдавать их в аренду и намерен делать это строго по рыночным ставкам, устраивая аукцион для потенциальных арендаторов.

Некоторые арендаторы находят привлекательными не вполне законные сделки с бедными организациями, которые готовы пустить на свои площади за малую толику живых денег. Например, можно договориться с каким-нибудь советом ветеранов или муниципальным детским садом. Однако прочность подобных отношений сомнительна - законных оснований противостоять арендодателю, который вдруг решит выгнать постояльца, в таких случаях обычно нет. Кроме того, подобные арендаторы вызывают пристальный интерес налоговых органов. По оценке главы Департамента государственного и муниципального имущества правительства Москвы Олега Толкачева, такая практика развита слабо (Горинспекция выявляет подобные нарушения в 6 - 7% случаев) , однако риэлторы утверждают, что пересдается до 25% муниципальных площадей из 9 млн кв. м, которые город сдает в аренду.

Обычно это выглядит так: у организации есть 200 кв. м, 100 кв. м из них она сдает в субаренду по двойной ставке и не несет расходов на содержание помещения. Учитывая, что муниципальные ставки ниже рыночных в 6 - 7 раз, субарендатору это все равно выгодно. Еще дешевле можно получить офис в зданиях федеральной собственности: там расценки на 30 - 50% дешевле муниципальных.

ТИПЫ ОФИСНЫХ ЗДАНИЙ.

Традиционно риэлторы и консультанты в области недвижимости подразделяют офисные помещения на четыре основных класса: A, B, C и D. Компании не могут прийти к единству при классификации помещений, поэтому возникли еще подклассы А1, А2 или В+ и В-.

Арендаторы площадей в офисных комплексах высшего класса (A) получают в свое распоряжение все - подземные стоянки, центральное кондиционирование, всевозможные средства связи, рестораны, кафетерии, фитнес-клубы и т. д.

Класс В чуть попроще, но наличие круглосуточной охраны, современной инженерной "начинки" и т. д. также обязательно.

Помещения класса С - это обычно реконструированные или подвергнутые хорошему косметическому ремонту здания бывших советских НИИ.

В класс D попадает все, что ниже класса C. Это может быть переведенная из жилого в нежилой фонд квартира, полуподвальные или подвальные помещения и т. д. Соответственно этой шкале распределяются арендные ставки - от $500 - 750 до $100 (в некоторых случаях и меньше). за 1 кв. м в год.

Опубликовано с разрешения

 

 

 

 

К НАЧАЛУ

 

 

 
 

Развитие Бизнеса / Ру 2.0

Проект Блоги Контакты


Старый сайт:
Развитие Бизнеса / Ру 1.0


Условия использования
Приглашаем авторов
Деловые новости
Hi-Tech новости
О проекте

Архив
FAQ
 
 
Михаил Козлов
Сергей Александров

Реклама на сайте
Нашли ошибку?
Свяжитесь с нами



с 17 января 2000
 

©1999-2000, Михаил Козлов